Ny analys: Kontorsmarknaden i Öresund. En bransch med hög aktivitet – och framtidsfunderingar

Många försäljningar och hög byggaktivitet. Så beskrivs läget på fastighetsmarknaden i Malmö och Köpenhamn. Men fastighetsbranschen befinner sig också generellt i ett läge där många hyresgäster funderar över framtida arbetssätt och sitt kontorsbehov. Ett avgörande år väntar, menar forskare. Det visar en ny analys av läget på kontorsmarknaden i Öresund från dansk-svenska kunskapscentret Øresundsinstituttet.

I början av coronapandemin var mycket osäkert. Även inom fastighetsbranschen fanns en avvaktan och försiktighet. Men perioden var relativt kort och branschaktörer vittnar om en god aktivitet när det gäller fastighetsförsäljningar och byggtakt. Men det som kvarstår är funderingar om framtida arbetssätt och ökat hemarbete. I förlängningen handlar det om hyresgästernas behov av kontorsyta och vad som kommer att definiera ett attraktivt kontor i framtiden.

God byggaktivitet både i Malmö och Köpenhamn
Köpenhamn väntas få cirka 255 000 kvadratmeter nya kontorslokaler under åren 2022-2023. I Malmö väntas ett tillskott på 140 000 kvadratmeter under samma period. Efterfrågan bedöms vara god för att ta emot det ökade utbudet, men en effekt kan bli ökad vakans i det äldre beståndet som i sin tur kan konverteras till bostäder och hotell.

Beslut om framtida arbetssätt i fokus under det kommande året
I Köpenhamn är vakansen den högsta på fem år. En bidragande faktor är att efterfrågan har förändrats och organisationer minskar lokalytan. I Malmö har sådana beslut inte fattats ännu, de ekonomiska incitamenten är mindre här än i exempelvis i Stockholm där hyrorna är högre.
Medarbetarundersökningar visar en önskan om hybridarbete, där arbetsveckan delas mellan kontoret och arbete på distans. Många organisationer står inför ett avgörande år när det gäller att fatta beslut om framtida arbetssätt, framhåller framtidsforskare, som även lyfter fram att de digitala lösningar som används idag inom bara ett par år kommer att ha utvecklats ytterligare och löst några av de utmaningar som upplevs nu.
Likriktade kontor har bidragit till att göra hemarbete attraktivt, menar forskare som tror på färre trender och mer individuella kontorslösningar framöver, men betonar att det kräver bra beställare och dedikerade fastighetsägare.

Många försäljningar och utländskt intresse
Transaktionsvolymen är hög i både Sverige och Danmark. I Köpenhamn präglas marknaden av ökat intresse från utländska investerare vilket pressar upp priserna. I Malmö görs många affärer, men få inom kontorssegmentet där säljarna avvaktar bland annat att den framtida efterfrågan blivit tydligare. Lager- och logistikfastigheter är efterfrågade på båda sidor sundet.

Kopplingar över Öresund
Fastighetsmarknaden i Köpenhamn och Malmö skiljer sig på flera sätt. Bland annat ger städernas storlek marknaderna olika karaktär. Men det finns också flera kopplingar. Fastighetsägare som investerar på andra sidan sundet och rådgivare som jobbar på båda sidor. Bland annat stod svenska Heimstaden för den största transaktionen i Danmark förra året, Studentbostäder i Sverige gjorde i april i år sitt första förvärv i Danmark och rådgivaren Croisette Real Estate Partner har under våren etablerat sig i Danmark för att kunna följa kunder på tvärs.

Läs analysen här

 

Highlights

 

140 000
kvadratmeter nya kontorslokaler färdigställs i Malmö under 2022-2023. Många av projekten byggs i Hyllie, men även i Nyhamnen vid Malmö centralstation.

 

255 000
kvadratmeter nya kontorslokaler färdigställs i Köpenhamn under 2022-2023. Med flera stora utbyggnadsområden och kommande planer med en ny konstgjord ö, Lynetteholmen, finns potential för att ytterligare öka ytan framöver.

 

Fler anpassar lokalytan i Köpenhamn. Det är hittills vanligare att organisationer minskar lokalytan som en följd av ökat hemarbete i Köpenhamn än i Malmö, menar rådgivare. Sådana beslut har inte fattats i samma utsträckning i Malmö ännu, bland annat eftersom hyran är lägre och de ekonomiska incitamenten därmed är mindre.

 

Vi kommer att se färre trender och fler individuella lösningar i framtidens kontor vilket kräver bättre beställare och mer lyhörda fastighetsägare. Det menar Christina Bodin Danielsson, forskare och arkitekt specialiserad på kontor, som tror att likriktade kontor har bidragit till att många har upptäckt fördelarna med att jobba hemifrån under coronapandemin.

 

Hög transaktionsvolym. Förra året ökade transaktionsvolymen i Danmark med 25 procent och i Sverige var 2020 det tredje starkaste fastighetsåret någonsin. Utländska investerare stod för cirka 55 procent av volymen i Danmark under 2020.

 

10%
Förväntad vakansgrad i Köpenhamn CBD för 2021 är 10 procent. Det är den högsta nivån sedan 2015. Under de senaste tio åren var vakansen som lägst 2017, på 7,0 procent. I Malmö förväntas vakansen vara 7,5 procent i år.

 

Affärer över sundet. Flera svenska fastighetsägare och investerare har under ett antal år varit aktiva i Danmark och trenden fortsätter. Svenska Heimstaden stod för förra årets största transaktion i Danmark. Studentbostäder i Sverige, SBS, gjorde i år sitt första förvärv i form av 570 lägenheter på Amager. Rådgivaren Croisette har etablerat sig i Danmark för att följa kunder över sundet.

Om analysen

Johan Wessman i samtal med Ulrika Hallengren, vd Wihlborgs, och Ola Orsmark, vd Castellum region Öresund, vid Live-sändningen den 14 september.

Denna analys är en del av Øresundsinstituttets egna rapportserie. Rapporten presenterades vid det LIVE-sända mötet Real Estate Øresund den 14 september 2021.

Medverkande: 
Ulrika Hallengren, vd Wihlborgs Fastigheter
Ola Orsmark, vd, Castellum region Öresund
Morten Jensen, vd, Newsec Danmark
Claes Lennartsson, vd Catella Corporate Finance i Malmö
Fitore Regjepaj, head of valuations & analysis, Croisette Real Estate Partner
Lotta Strömgren Jönsson, ordförande Centrum för fastighetsföretagande samt juryordförande REØ Award
Jenny Andersson, senioranalytiker och biträdande chef Øresundsinstituttet
Johan Wessman, vd Øresundsinstituttet