Ny analys: Svenska fastighetsinvesteringar i Danmark – köpvågen fortsätter och idag är det svenska ägandet värt 40 miljarder kronor

Finanskrisen skapade ett nytt läge på den danska fastighetsmarknaden med stora fastighetsbestånd till salu och pressade priser. Det har passat svenska fastighetsaktörer som vill expandera och har en geografisk närhet till marknaden. Omkring 40 miljarder svenska kronor är fastighetsvärdet på de svenska aktörernas bestånd i Danmark som sammantaget består av cirka 2 miljoner kvadratmeter. Det motsvarar ungefär 44 rådhus räknat utifrån Köpenhamns rådhus bruttoareal.

De senaste åren har de svenska fastighetsbolagen som investerar i Danmark ökat sin aktivitet. Det har även tillkommit fler svenska aktörer som har gjort sina första förvärv på den danska sidan sundet. Aktörerna skiljer sig åt när det gäller i vilka geografiska lägen och i vilka segment som de investerar, men de har en sak gemensamt: de vill alla satsa mer.

– Den svenska köpvågen i Danmark är ett konkret exempel på affärsutbyte i Öresundsregionen/Greater Copenhagen som har ökat under de senaste åren. En viktig orsak är finanskrisen som har inneburit att den danska fastighetsmarknaden har öppnats upp för utländska investerare i högre grad, säger Johan Wessman, vd Øresundsinstituttet.

När det gäller tillvägagångssättet i Danmark har de flesta aktörerna gjort ett omfattande förarbete för att lära känna marknaden.
– Aktörerna betonar att det är viktigt att lära känna marknaden och att ha tillgång till lokal kompetens. Det går inte att ta med sin kontext från hemmamarknaden och tro att det fungerar på samma sätt i Danmark, säger Jenny Andersson, senioranalytiker Øresundsinstituttet, som har skrivit rapporten.

De sex största svenska aktörerna har i hög grad intensifierat närvaron i Danmark under de senaste åren. Från 2015 och fram till idag har bolagen förvärvat fastigheter för 28,5 miljarder svenska kronor i Danmark. Hittills i år är transaktionsvolymen 8,5 miljarder svenska kronor, vilket kan jämföras med 12,5 miljarder svenska kronor för hela förra året och 7,5 miljarder svenska kronor för hela 2015.

För knappt tre veckor sedan gjorde det svenska investeringsbolaget Niam en rekordstor affär i Danmark när de köpte fastighetsbolaget HD Ejendomme för cirka fem miljarder svenska kronor och fick ett tillskott på närmare 500 000 kvadratmeter. Därmed blev de även den största svenska fastighetsägaren i Danmark med totalt cirka 860 000 kvadratmeter. Wihlborgs har tidigare varit dominerande med sina cirka 400 000 kvadratmeter. Därefter ligger Castellum, Balder och Heimstaden på samtliga runt 200 000 kvadratmeter. Av aktörerna inom bostadssegmentet är Balder störst med 1 500 befintliga lägenheter och ytterligare 1 000 under produktion. Heimstaden har cirka 1 100 befintliga och 680 under produktion och Akelius äger cirka 700 stycken befintliga. Wihlborgs är den av aktörerna som var tidigast att investera i Danmark, redan 1996, och Akelius är sist in i höstas.

Förutom Niams rekordköp från våren har även flera av de andra svenska aktörerna satsat stort under de senaste åren. Heimstaden har på två år köpt ett bestånd på cirka 1 100 lägenheter och har hittills i år köpt fem projektfastigheter för cirka tre miljarder svenska kronor. Förra året förvärvade Castellum dåvarande Norrporten och fick då ett tillskott på sju fastigheter i Köpenhamn. Wihlborgs köpte en stor portfölj med 13 fastigheter förra året och har under de senaste två åren fördubblat sitt bestånd i Danmark. Akelius gjorde sitt första förvärv i höstas och köpte bland annat höghuset Domus Vista med 476 lägenheter. Balder har ett brett bestånd i Danmark och renoverar just nu Det Kongelige Danske Musikkonservatoriums tidigare lokaler till hotell, bygger nytt i Amager Strandpark och Ørestad och har gått in som delägare i det danska projektutvecklingsbolaget Sjælsø Management. Sammantaget stod de svenska fastighetsägarna för närmare en femtedel av transaktionsvolymen i Köpenhamn förra året, enligt rådgivningsföretaget Sadolin & Albæk.
– Just nu finns inte mycket som tyder på att den svenska köpvågen i Danmark kommer att avta. Aktörerna är nöjda, de uppger att de är långsiktiga och att de vill satsa mer på andra sidan sundet. Samtidigt har aktiviteten gynnats av det rådande marknadsläget. Ytterligare prisökningar och ökad konkurrens vid förvärv kan innebära att företagen framöver skiftar strategi och satsar på nya segment eller i andra geografiska lägen i Danmark, säger Jenny Andersson.

Läs hela analysen här


Det svenska fastighetsbeståndet i Danmark:


40 miljarder svenska kronor i fastighetsvärde


2 miljoner kvadratmeter

Av det totala beståndet på 2 miljoner kvadratmeter står kommersiella lokaler för ungefär 1,3 miljoner kvadratmeter och bostäder för cirka 700 000 kvadratmeter, omkring 8 000 lägenheter.


44 rådhus

De svenskägda fastigheterna i Danmark på 2 miljoner kvadratmeter motsvarar cirka 44 rådhusbyggnader räknat utifrån Köpenhamns rådhus bruttoareal.

De svenska fastighetsförvärven i Danmark:

28,5 miljarder svenska kronor

har investerats från 2015 fram till idag, varav:
8,5 miljarder svenska kronor har investerats hittills i år (januari-april)
12,5 miljarder svenska kronor investarades under 2016
7,5 miljarder svenska kronor investerades under 2015

Källa: Øresundsinstituttets sammanställning baserad på uppgifter från bolagen, pressmeddelanden och årsrapporter samt Sadolin & Albæk

 


Stora svenska fastighetsägare som investerar i Danmark

Kartan visar årtalet som företaget gjorde sitt första förvärv i Danmark, det totala danska beståndet, inom vilket segment som de satsar samt i vilka geografiska lägen. Läs mer om företagens tillvägagångssätt i Danmark på sidorna 10-15.

Läs intervjuer och ta del av fakta om de sex stora svenska aktörerna Akelius, Balder, Castellum, Heimstaden, Niam och Wihlborgs på sidorna 30-53.

 

Fler svenska aktörer som investerat på andra sidan sundet
Fastighetsbolaget Pandox är inriktat mot hotellfastigheter i Europa. Bolaget äger åtta fastigheter i Danmark med sammantaget cirka 1 840 hotellrum, cirka 100 000 kvadratmeter, och ett fastighetsvärde på 3,2 miljarder svenska kronor. Eftersom bolaget har en europeisk inriktning har Øresundsinstituttet valt att inte lyfta upp bolaget bland de andra aktörerna, men har inkluderat bolagets danska fastighetsvärde och yta i den generella beräkningen av de svenska aktörernas fastighetsbestånd i Danmark.
Bland de aktörer som ännu inte har förvärvet ett så stort bestånd i Danmark finns även Alma Property Partners som i dagsläget äger 102 lägenheter på en yta av 12 300 kvadratmeter, Corem Property Group som är inriktade på lager-, logistik och handelsfastigheter och äger två fastigheter på en yta av 35 981 kvadratmeter i Danmark, Sagax som investerar inom lager och lätt industri och äger cirka 6 500 kvadratmeter i Danmark samt Midstar som är inriktade mot hotellfastigheter och som i början av maj gjorde sitt första förvärv i Danmark bestående av Quality Airport Hotel Dan med 240 rum.


Finanskrisen öppnade upp den danska fastighetsmarknaden för utländska investeringa
r

Efter finanskrisen har det funnits stora fastighetsbestånd till salu i Danmark och priserna har varit låga. Dessutom har de danska pensionsbolagen i större utsträckning sett över sina portföljer och sålt fastigheter vilket ökat transaktionsvolymen. För de svenska fastighetsägarna har den geografiska närheten varit en fördel.

* Danmark hårt drabbat av finanskrisen
Den danska fastighetsmarknaden har varit hårt drabbad av krisen och återhämtningen har tagit tid. Bland annat påverkades fastighetsmarknaden genom att nyproduktionen stannade av, priserna rasade och flera aktörer gick i konkurs.

* Stora fastighetsportföljer till salu
Efter krisen och under tiden marknaden har varit på väg mot återhämtning har det funnits stora fastighetsportföljer till salu i Danmark. Det har underlättat för aktörerna att köpa upp en kritisk massa på den danska marknaden.

* Ökad transaktionsvolym – aktörerna mer aktiva
Transaktionsvolymen har ökat i Danmark och slog rekord förra året. En förklaring är att danska aktörer, däribland pensionskassorna, har blivit mer aktiva. De ser över sin portfölj och säljer i större utsträckning delar av sina bestånd än tidigare.

* Annan struktur – få stora fastighetsbolag i Danmark
I Danmark finns få stora fastighetsbolag. Marknaden domineras istället av pensionsbolag som investerar i fastigheter. Skatteskillnader gör det svårare för privata investerare att få exponering mot fastigheter jämfört med hur det ser ut i Sverige.

* Fler utländska investerare – ökad transparens
Utländska investerare har på allvar fått upp ögonen för den danska marknaden under de senaste åren, däribland även svenska aktörer. Det har ställt andra krav på branschen och bidragit till en ökad transparens.

* Bra köpläge – prisnivån lägre än i Stockholm
Det har varit köpläge på fastigheter i Danmark under de senaste åren. Priserna har varit låga och det har varit svårt att göra fel som investerare. Prisnivån har varit mer fördelaktig bland annat i jämförelse med priserna på Stockholmsmarknaden.

* Geografisk närhet – expansionsmöjlighet
Den geografiska närheten från Malmö, Skåne och södra Sverige är en fördel uppger bolagen speciellt om de redan idag har en stor marknadsandel inom sitt segment på hemmamarknaden och vill expandera.

* Konkurrensfördel i en aktiv förvaltningsmodell
De svenska aktörerna arbetar gärna nära kunden och med egen personal på plats. I Danmark är många hyresgäster vana med att pensionsbolag och utländska investerare inte har varit aktiva i förvaltningen av fastigheterna. Närvaro ger en känsla av ökad service vilket flera av aktörerna ser som en konkurrensfördel i jakten på hyresgäster.

Läs mer om marknadsläget i Danmark och en intervju med Peter Winther, vd på det danska rådgivningsföretaget Sadolin & Albæk, på sidorna 18-21.

Aktörernas upplevda skillnader mellan dansk och svensk fastighetsmarknad

Den spontana reaktionen från flera av de tillfrågade svenska fastighetsaktörerna när det gäller skillnader mellan marknaderna är att de inte ser det som något problem, men att det är något som de är medvetna om och förhåller sig till. De flesta aktörerna lägger dock stor vikt vid att ha tillgång till lokal kompetens och har lagt ner ett omfattande arbete på att lära känna den danska marknaden utifrån praxis, lagar och regler. Ett par av aktörerna betonar att de ser det som två skilda marknader med olika affärskultur.

Några exempel på upplevda skillnader

  • Mäter inte yta på samma sätt
  • Deposition och förskottsbetalning
  • Fri hyressättning på bostäder som är byggda 1992 eller senare
  • De boende i hyresfastigheter har förköpsrätt
  • Andra regler vid renovering av bostäder
  • Prutmån vanligt i förhandling om kommersiella lokaler
  • Skillnader i serviceutbud i fastigheterna

Läs mer skillnader mellan ländernas fastighetsmarknader på s 24-29.


Välprofilerade svenskägda fastigheter i Danmark

De svenska investerarna har förvärvat flera välprofilerade fastigheter på den andra sidan sundet. Från vänster: Balders ombyggnad av Det Kongelige Danske Musikkonservatorium till hotell, Niams SK20 i hamnen, Heimstaden och Balders Stævnen och Castellums Havneholmen Tower. Se fler fastigheter på sidorna 16-17.


Svenska byggprojekt i Danmark

De svenska fastighetsaktörerna har inte bara nöjt sig med att förvärva befintliga fastigheter i Danmark. Några av dem driver även byggprojekt på den andra sidan sundet. Läs mer om byggprojekten på sidorna 22-23.

 

I den här rapporten kartlägger Øresundsinstituttet de svenska fastighets­investeringarna i Danmark. Vi identifierar de största svenska aktörerna, deras bestånd, inriktning och strategi på andra sidan sundet. Vi går även igenom marknadsläget som påverkar hur aktörerna agerar och vilka skillnader aktörerna har upplevt på den danska fastighetsmarknaden jämfört med hur det ser ut på den svenska hemmamarknaden.

 

Läs  hela analysen här

 

För mer information kontakta

Jenny Andersson
senioranalytiker
mobil +46 (0) 703 05 60 22
jenny.andersson@
oresundsinstituttet.org

Johan Wessman
vd
mobil +46 (0) 702 52 32 41
johan.wessman@
oresundsinstituttet.org

ØRESUNDSINSTITUTTET är ett oberoende dansk-svenskt kunskapscentrum som genom analyser, fakta, konferenser och medieverksamhet bidrar till en ökad kännedom om utvecklingen i regionen. Verksamheten drivs utan vinstintresse och med finansiering av ett närmare 100-tal medlemmar från stat, regioner, kommuner, universitet, högskolor och det privata näringslivet.