Ny analys: Fördubbling av svenska fastighetsinvesteringar i Danmark – svenska uppköpsvågen tilltog i styrka under 2017
De svenska fastighetsbolagen har investerat 24 miljarder svenska kronor i Danmark hittills i år. Det är en ökning med 92 procent jämfört med 2016. Omkring 53 miljarder kronor är fastighetsvärdet på de svenska aktörernas bestånd i Danmark som sammantaget består av cirka 2,5 miljoner kvadratmeter. Det visar en ny analys från dansk-svenska Øresundsinstituttet.
En ny analys från Øresundsinstituttet visar att den svenska uppköpsvågen av fastigheter i Danmark är starkare än någonsin. I Øresundsinstituttets förra analys från i maj 2017 var det svenska fastighetsägandet i Danmark värt 40 miljarder svenska kronor. Fram till december har siffran ökat till 53 miljarder kronor. Beståndet har en sammantaget yta på 2,5 miljoner kvadratmeter fördelat på 1,6 miljoner kvadratmeter kommersiella lokaler och cirka 870 000 kvadratmeter bostäder eller omkring 9 500 lägenheter.
Hittills i år har de svenska aktörerna förvärvat fastigheter för cirka 24 miljarder kronor. Det är en ökning med 92 procent från förra årets notering på 12,5 miljarder. Summan av förvärven inkluderar även köp av projektfastigheter. Av den samlade transaktionsvolymen i Köpenhamn har de svenska aktörerna stått för närmare en tredjedel under årets tre första kvartal. Det uppskattar det danska rådgivningsföretaget Sadolin & Albæk.
– Den svenska köpvågen har fortsatt med besked. Det har nästan skett en fördubbling under året jämfört med helåret 2016 räknat i investerade kronor. Svenskköpen signalerar att det fortsatt är köpläge på den danska marknaden, inte minst i ett nordiskt perspektiv, säger Jenny Andersson, senioranalytiker Øresundsinstituttet.
– De svenska fastighetsköpen i Danmark är ett konkret exempel på hur näringslivet drar nytta av närheten över Öresund, säger Johan Wessman, vd Øresundsinstituttet.
Sedan kartläggningen i maj har utvecklingen bland annat bestått av:
Miljardaffärer
Flera av bolagen har gjort stora förvärv under sommaren och hösten. Däribland har Heimstaden förvärvat en portfölj med 26 befintliga fastigheter och fyra byggprojekt för 3,8 miljarder kronor, konkursboet till andelsboligföreningen Hostrups Have med 678 lägenheter för 2,2 miljarder kronor samt flera projektfastigheter. Wihlborgs har förvärvat en portfölj med 15 fastigheter för 2,3 miljarder kronor. Balder har förvärvat fyra hotellfastigheter kring Köpenhamns huvudbangård för en miljard kronor och Akelius har köpt gjort två bostadsförvärv för sammantaget 1,1 miljard kronor. Under året utmärker sig Niams förvärv av fastighetsbolaget HD Ejendomme A/S för cirka 5,5 miljarder kronor.
Nya aktörer
Det har tillkommit nya svenska aktörer i Danmark. Klövern gjorde sitt första förvärv i november i form av en kontorsfastighet på Frederiksberg för cirka 800 miljoner kronor. Ikano Bostad har startat ett danskt dotterbolag, Ikano Bolig, och rekryterat en dansk chef, men har ännu inte gjort något förvärv. I början av maj gjorde även Midstar sin första investering på andra sidan sundet i form av Quality Airport Hotel Dan i Köpenhamn med 240 rum. I juli gjorde de sitt andra förvärv i form av Grand Hotel på Vesterbrogade med 161 rum.
Egen organisation
De flesta svenska fastighetsaktörerna vill ha egen personal på plats i Danmark. Sedan i maj har bland annat Heimstaden förvärvat ett förvaltnings- och administrationsbolag, Nordic Property Management, med ett 20-tal anställda. Akelius har rekryterat en ny Danmarksansvarig och fler övriga medarbetare. Castellum har en ny regionchef i Danmark och Ikano Bolig har rekryterat en dansk chef inför uppstarten på andra sidan sundet.
Breddad geografi
Heimstaden har genom förvärvet av storportföljen med 26 befintliga fastigheter och fyra byggprojekt breddat sin geografi från Köpenhamn till att även inkludera Storköpenhamn, Aarhus, Odense, Själland och Triangelområdet. Även Wihlborgs har, med sitt portföljköp på 15 fastigheter, delvis breddat sin geografi med fastigheter i Ørestad och Hørsholm/Holte samtidigt som de även stärkt närvaron i befintliga orter som Herlev/Ballerup och Høje-Taastrup.
Byggprojekt och renovering
Flera av bolagen har förvärvat eller driver byggprojekt i Danmark, däribland Heimstaden och Balder. Ikano Bolig som håller på att starta upp verksamhet i Danmark vill också arbeta med projektutveckling av bostäder framöver. Akelius som främst är inriktade mot det äldre bostadssegmentet som de kan vidareutveckla har påbörjat renovering av sitt bestånd. Castellum som är inriktade mot kontor och lager meddelar att de vill satsa på projektutveckling framöver. Balder har under året färdigställt renoveringen av sin fastighet på Niels Brocks Gade intill Tivoli för hotellverksamhet under namnet Nobis Hotel Copenhagen.
Det ökade svenska intresset för dansk fastighetsmarknad kommer bland annat från ett förändrat marknadsläge i Danmark. Finanskrisen bidrog till att öppna upp marknaden bland annat genom att stora fastighetsportföljer sattes till salu. Priserna har varit gynnsamma i ett nordiskt jämförelseperspektiv. De danska pensionsbolagen har varit mer aktiva ägare och sett över sina portföljer vilket bidragit till att transaktionsvolymen har ökat. För de svenska aktörerna har den geografiska närheten till den danska marknaden upplevts som en fördel när de har velat expandera verksamheten. De svenska fastighetsbolagen som är aktiva i Danmark signalerar att de är nöjda med sin etablering och vill satsa mer. Tillskottet på nya aktörer under året vittnar också om att det fortsatt är köpläge på den danska fastighetsmarknaden.
| Läs hela analysen här |
–
Det svenska fastighetsbeståndet i Danmark
Stora svenska fastighetsägare som investerar i Danmark
Øresundsinstituttet har identifierat sju huvudsakliga svenska aktörer som har förvärvat och äger fastigheter i Danmark. De är Wihlborgs, Castellum, Niam, Balder, Heimstaden, Akelius och Klövern. Dessutom finns hotellaktörerna Pandox och Midstar som är medräknade i totalsumman för det svenska fastighetsbeståndet i Danmark i denna rapport. Utöver det har Ikano Bostad under hösten etablerat ett danskt dotterbolag och rekryterat en dansk vd med intention att etablera verksamheten på andra sidan sundet. På sidan 14 och framåt finns intervjuer med några av dessa aktörer.
Kartan nedan visar årtalet som företaget gjorde sitt första förvärv i Danmark, det totala danska beståndet, inom vilket segment som de satsar samt i vilka geografiska lägen.
Finanskrisen öppnade upp den danska fastighetsmarknaden för utländska investeringar
Efter finanskrisen har det funnits stora fastighetsbestånd till salu i Danmark och priserna har varit låga. Dessutom har de danska pensionsbolagen i större utsträckning sett över sina portföljer och sålt fastigheter vilket ökat transaktionsvolymen. För de svenska fastighetsägarna har den geografiska närheten varit en fördel.
* Fler utländska investerare – ökad transparens
Utländska investerare har på allvar fått upp ögonen för den danska marknaden under de senaste åren, däribland även svenska aktörer. Det har ställt andra krav på branschen och bidragit till en ökad transparens.
* Ökad transaktionsvolym – aktörerna mer aktiva
Transaktionsvolymen har ökat i Danmark och slog rekord förra året. En förklaring är att danska aktörer, däribland pensionskassorna, har blivit mer aktiva. De ser över sin portfölj och säljer i större utsträckning delar av sina bestånd än tidigare.
* Stora fastighetsportföljer till salu
Efter krisen och under tiden marknaden har varit på väg mot återhämtning har det funnits stora fastighetsportföljer till salu i Danmark. Det har underlättat för aktörerna att köpa upp en kritisk massa på den danska marknaden.
* Bra köpläge – prisnivån lägre än i Stockholm
Det har varit köpläge på fastigheter i Danmark under de senaste åren. Priserna har varit låga och det har varit svårt att göra fel som investerare. Prisnivån har varit mer fördelaktig bland annat i jämförelse med priserna på Stockholmsmarknaden.
* Konkurrensfördel i en aktiv förvaltningsmodell
De svenska aktörerna arbetar gärna nära kunden och med egen personal på plats. I Danmark är många hyresgäster vana med att pensionsbolag och utländska investerare inte har varit aktiva i förvaltningen av fastigheterna. Närvaro ger en känsla av ökad service vilket flera av aktörerna ser som en konkurrensfördel i jakten på hyresgäster.
* Geografisk närhet – expansionsmöjlighet
Den geografiska närheten från Malmö, Skåne och södra Sverige är en fördel uppger bolagen speciellt om de redan idag har en stor marknadsandel inom sitt segment på hemmamarknaden och vill expandera.
* Annan struktur – få stora fastighetsbolag i Danmark
I Danmark finns få stora fastighetsbolag. Marknaden domineras istället av pensionsbolag som investerar i fastigheter. Skatteskillnader gör det svårare för privata investerare att få exponering mot fastigheter jämfört med hur det ser ut i Sverige.
* Danmark hårt drabbat av finanskrisen
Den danska fastighetsmarknaden har varit hårt drabbad av krisen och återhämtningen har tagit tid. Bland annat påverkades fastighetsmarknaden genom att nyproduktionen stannade av, priserna rasade och flera aktörer gick i konkurs.
Läs mer om marknadsläget i Danmark och en intervju med Peter Winther, vd på det danska rådgivningsföretaget Sadolin & Albæk, på sidorna 10-11.
I den här rapporten kartlägger Øresundsinstituttet de svenska fastighetsinvesteringarna i Danmark. Vi identifierar de största svenska aktörerna, deras bestånd, inriktning och strategi på andra sidan sundet. Vi går även igenom marknadsläget som påverkar hur aktörerna agerar och vilka skillnader aktörerna har upplevt på den danska fastighetsmarknaden jämfört med hur det ser ut på den svenska hemmamarknaden. Rapporten är en uppdatering från en tidigare kartläggning som gjordes i maj i år.
| Läs hela analysen här |
–
För mer information kontakta:
Jenny Andersson
senioranalytiker
mobil +46 (0) 703 05 60 22
jenny.andersson@
oresundsinstituttet.org
Johan Wessman
vd
mobil +46 (0) 702 52 32 41
johan.wessman@
oresundsinstituttet.org